被执行人已出售但未过户的房产，法院可不可以执行

物权法于2007年10月1日起施行，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认，依此规定，双方签订不动产买卖协议，虽买方支付了对价，如未进行产权转移登记，产权仍应属原所有权人所有，即未经登记不发生物权变动的效果。

物权法施行后，登记生效原则有了明确法律规定，因而对《查封规定》第17条是否与物权法产生冲突见仁见智。笔者认为，尽管物权法2007年才开始施行，晚于《查封规定》的出台，但不动产登记生效原则在我国一直存在，物权法只是加以确认。《查封规定》第17条本身就是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。因此，应将其理解为物权法第九条但书的“法律另有规定的除外”情形，系对不动产登记生效原则的例外规定，二者之间并不矛盾，还有助于交易的安全。

二、支付全部价款的理解

价款是否支付是判断合同真实性的重要依据，而合同的真实存在又是适用《查封规定》第17条的前提。不动产交易的金额一般较大，不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实，需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定，尤其对于现金交易，更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况，排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。

关于如何理解全部价款，有两种不同意见。一种意见认为是指整个交易中买受人所应当支付的全部对价即财产总价，另一种意见认为对第三人是否支付全部价款的认定不宜机械理解为涉案财产的总价，而应当结合第三人法定或约定的义务，只要没有违背上述义务，即使其支付的确系财产总价而言的部分价款，也宜认定第三人在特定的时间点支付了应当支付的全部价款。笔者认为，物权法第九条已规定不动产物权登记方生效，虽该条亦明确法律另有规定除外，但对《查封规定》第17条进行扩大解释与适用无疑将对不动产登记生效原则造成冲击，且《查封规定》第17条分为前后两个层次，对付款情况已做区分，因此对全部价款应做严格解释，控制适用范围。

本案中，房屋买卖合同涉及总金额达26万元，陈昌贵仅举示收条主张已支付争议房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与个人收入情况和日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑。

三、对实际占有的理解

笔者认为，从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现，当然属于占有人对物进行控制、使用的体现，因使用而产生的权益和基于买卖合同主张标的物权利并无冲突。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前，查封之后才实现对标的物的占有，不影响法院查封、扣押、冻结。

本案中，一审法院于2011年11月29日查封争议房屋，陈昌贵举示其与他人签订的住房租赁合同，该租赁合同签订时间为2013年3月29日，同时陈昌贵在一审中举示的物管费收据亦只能证明其于2013年3月19日起缴纳物管费，这两个时间均晚于法院查封时间。在查封之前陈昌贵是否占有、适用争议房屋，除张长明、赵凤口头陈述之外，无其他证据佐证，且赵凤举示的物管费收据证实在2013年3月19日前的物管费系赵凤缴纳，二审法院认定陈昌贵系在法院查封后才实际占有房屋是合理的。

四、对第三人有无过错的理解

第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断，但判断第三人是否存在过错并无明确依据，《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定内容及合同违约责任追究理解，应包含两个方面：一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理，二是第三人未怠于行使其权利。

出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门原因等多种因素均可能导致产权过户登记未能办理，但无论基于何种理由，该理由均不得归咎于作为买受人的第三人。此种情况下，系由第三人之外的因素导致产权登记未过户，则第三人无过错。在法律明确规定登记方能生效的情况下，权利人应当积极行使其权利，在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定。

来源：人民司法案例