最高法解读新物权法司法解释一：按份共有人优先购买权行使时同等条件的认定

【法律条文】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第十条物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

【相关法律】

《中华人民共和国物权法》

第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

【条文释解】

一、同等条件的具体内容

在判断是否同等条件时，应以第三人的对待给付为基本标准，但不能完全受限于此，应综合考虑交易具体情形，把同等条件当成平衡转让人和优先购买权人的利益的杠杆，既要实现优先购买权，又不能损害转让人的利益，也不能绝对剥夺第三人的购买机会。具体而言，同等条件的内容主要包括：

（一）主体适格。关于优先购买权的性质有很多种学说和观点，无论性质如何，优先购买权行使的后果是在优先购买权人和转让人之间成立转让合同，因此优先购买权的行使为法律行为，行使主体必须有完全民事行为能力，此为前提要件。此外，在标的物之流通性受法律或政策限制的情形，优先购买权人与第三人一样，还应有法律或政策允许的资格，如农村村民只能将住房出卖给本集体经济组织成员，故优先购买权人必须是本集体经济组织成员。当然，因优先购买权人之前已经是按份共有人，通常在取得共有人身份时应该已经具备了这种资格，但也不排除后来又丧失了这种资格的情形（如因取得城镇户口、出嫁等离开本集体经济组织），该种情形下，不仅不能优先购买其他共有人的份额，而且应将自己享有的份额予以分出或转让。

（二）第三人提供的交易条件可被替代。该要件包含三层意思：第一，转让人向第三人的转让行为是有偿行为，即有第三人所提供交易条件的存在，该层意思在本解释第九条有具体规定，在此不再赘述。第二，转让行为的有偿性基于市场交易规律而定，第三人的身份、地位等个人因素对此应没有影响。第三，第三人提供的交易条件应能被替代或复制，不应包含无法替代履行的给付。假如第三人除了支付价款，还有照料转让人起居生活的从给付义务，并且该义务对转让有决定作用，优先购买权人无法替代履行，此种情形下，优先购买权人因无法满足同等条件，无法行使优先购买权。

（三）对价款相同的判断。价格因素为判断同等条件时主要考虑的因素，处于核心地位。一般情况下，优先购买权人支付的价款应当等同于第三人向转让人允诺支付的价款。如果优先购买权人愿意支付高于第三人对待给付的价款，只要是真实意思表示，自然应予以准许。如果转让人基于某种特殊原因，以合理的让利方式转让份额给第三人时，优先购买权人应以市场价格作为要求受让的同等条件，而非转让人给予第三人的让利价格。在审判实践中，转让人应当对让利的合理性承担举证责任，以说明让利价格不能适用于优先购买权人的原因。

（四）对支付方式相同的判断。价格条款之外，也应当考虑支付方式，在支付方式从根本上影响到转让人的利益的情形下，应将之作为判断同等条件的一项条款。例如，第三人一次性付款的，优先购买权人不得主张分期支付；转让人基于对第三人信用的信赖，允许第三人分期付款的，优先购买权人如果不能取得转让人的信赖，则应一次性付款，或对分期付款提供充分担保，这是因为每个人的信用及支付能力不尽相同，转让人对第三人的信赖，也是构成转让合同的一个条件；但是如果分期付款属于行业习惯，与第三人信用无关，则优先购买权人有权要求采用相同的付款方式。如果是一次性付款，则无论是现金交付还是转账支付，对转让人的利益影响不大，不宜作为同等条件。

（五）对履行期限相同的判断。依据《合同法》规定，履行期限属于合同的重要条款，并且按份共有人转让其份额可能存在急需用钱等动因及紧迫性，履行期限直接关系到其转让目的何时实现，故履行期限亦属判断同等条件的重要考量因素。原则上，优先购买权人的履行期限应当等同于或不晚于第三人向转让人允诺履行的期限。如转让人要求第三人在某个具体日期之前付款的，优先购买权人的付款日期应不晚于这个日期。但因为转让人和第三人的转让行为成立在先，而优先购买权人与转让人的转让合同成立在后，为了保护优先购买权人的利益，不能以转让人和第三人约定的付款到期日作为同等条件的标准，而应以合同订立之日至付款到期日的相同期限为标准。此外，如果转让人信赖第三人的信用，给第三人以延期付款的优待，优先购买权人若不能同样取得转让人的信赖，则应按期付款，或者对延期支付的金额提供充分担保。

（六）对其他条件相同的判断。其他条件是否相同的判断，仍要遵循不能实质损害转让人利益的原则，同时应当根据合同的具体情况以及其他合同条款是否对转让人具有特别重要的意义，是否影响转让人利益的实现来决定其是否能够作为同等条件。如履行地点，若转让人和第三人之间以互易形式转让，且特别约定合同履行地的，履行地点就属于同等条件的内容，优先购买权人不能变更合同履行地，给转让人造成不便。又如第三人对转让人负担从给付义务，且该从给付义务对合同有决定作用，如第三人是个作曲者，转让人与第三人约定转让份额的对价除了金钱外，还包括第三人为其一首词谱曲，则该从给付义务亦属于同等条件的内容，除非该从给付可以金钱作价，或可替代履行，否则不得行使优先购买权。又如相关税费的承担，转让合同的履行可能涉及到税费的产生，若转让人和第三人约定由此产生的税费由第三人承担，则优先购买权人亦应承担相关税费，才算满足同等条件。再如第三人的信用状况，虽然不体现在合同中，但属于转让人缔约时考虑的重要因素，如果优先购买权人的信用状况堪忧，如列入法院执行黑名单，或者转让人有证据证明优先购买权人丧失履约能力，如存在《合同法》第六十八条第一款情形的，优先购买权人应在提供充分担保后，才能视为满足同等条件。

二、同等条件的确定

同等条件的确定是一个复杂的问题，应予何时确定同等条件争议很大。我们认为，无论转让人是在何时告知优先购买权人其转让份额的意向，无论第三人和优先购买权人之间有无经过购买竞争，同等条件的确定只能以转让人与第三人之间的交易条件为参照，所以只有在转让人和第三人之间的转让条件确定下来，转让人将转让条件等内容通知优先购买权人后，才能确定同等条件，这时转让人对优先购买权人的通知也才有法律意义。另一方面，转让人明知或应知其他共有人享有优先购买权，其可通过自身行为来减少双重买卖带来的纠纷，如转让人在和第三人缔约时如实告知第三人，使第三人得以进行风险预判；或者转让人在与第三人订立的合同中约定该合同的履行以优先购买权人不行使优先购买权为条件，或者约定在优先购买权行使的情况下，转让人保留对合同的解除权等。

此外，转让人与第三人间转让行为的效力，也会影响到同等条件的确定。通常情况下，转让人与第三人间的转让行为需有效，若转让人与第三人间的转让行为根本无效，亦即自始不存在，则所谓优先购买权即无从发生。若因当事人无完全民事行为能力、价款约定非出于第三人的真实意思、内容违法等瑕疵而不生效或被撤销，优先购买权也因缺失了基础事实而无法行使，依此确定的“同等条件”自应随之失去效力。但是如果效力瑕疵不影响同等条件的实质判断，优先购买权仍有行使的前提。

应注意的是，同等条件的确定应针对某一具体的交易来进行，而不能包括该次交易以后的其他交易情形。比如在本次交易中优先购买权人放弃行使优先购买权之后，如果转让人与第三人之间的转让合同因故被认定无效、被解除或被撤销的，嗣后转让人再次转让共有份额时，优先购买权人仍得行使优先购买权。

（摘自《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2016年出版）

【相关观点】

1.问：主张优先购买的按份共有人通过诉讼请求按照同等条件购买该共有财产份额的，人民法院应当如何处理？

《物权法》第一百零一条的规定非常简单，对主张优先购买的按份共有人的诉讼请求应当如何作出裁判，这是司法实践中必须解决的问题，否则《物权法》第一百零一条将难以实施。为此，《解释》基于《物权法》第一百零一条的立法目的，并综合考虑各方当事人合法权益的平衡等情况，细化了裁判保护所应遵循的规则。

一方面，其他按份共有人在知道或应当知道“同等条件”后，就具备了判断是否行使优先购买权的条件，那么，其应当在合理期间行使该权利。期间长短的取舍，应最大限度防止一方滥用权利损害对方合法权益。《解释》在差别化考虑各种情形的基础上，对转让人告知义务的履行及按份共有人优先购买权行使期间作出了操作性很强的规定。总体而言，优先购买权行使期间分为三类：1、当事人约定或者指定的期间。2、一般行使期间，即十五日。该期间适用于两种场合，一是转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件的通知载明的时间为准短于通知送达后十五日的以十五日为准，理由在于使该期间达到方便其他按份共有人作出决策之合理程度。二是转让人未履行通知义务，其他按份共有人知道或者应当知道最终确定之同等条件后的十五日。十五日之确定，系参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条对承租人优先购买权行使期间的规定。3、最长行使期间，即六个月。该期间适用于转让人未履行通知义务，且没有证据证明其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的情形，六个月的起算点为共有份额权属移转之日。可以说，《解释》所明确的不同情形下优先购买权行使期间的起算点，有效解决了“无起点即无期间”的实践难题。

另一方面，基于合同成立的要件以及优先购买权的性质，其他按份共有人作出以符合法律规定的同等条件购买该共有财产份额的意思表示到达转让人时，在该按份共有人与转让人之间成立并生效转让合同。因此，主张优先购买的按份共有人当然有权提起诉讼，请求根据以同等条件为合同主要条款的转让合同优先购买拟转让份额，这在性质上就是请求转让人履行转让共有份额的合同义务，人民法院在认为符合约定条件时就应支持上述请求，据此作出的判决性质是给付判决，优先购买权人在转让人不履行生效判决确定的给付义务时，可向人民法院申请强制执行。这里特别需要注意的是，由于优先购买权人提起诉讼时合同尚处于履行阶段，其并未取得该共有财产份额的所有权，故其请求权基础是转让共有财产份额之债，而非物权，故如其直接请求确认对转让的共有财产份额享有物权，则人民法院应当予以释明，经释明仍不变更诉讼请求的，对该请求不予支持。

（摘自《关于<最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）>答记者问》）

2.同等条件的限制

如何理解“同等条件”主要有两种观点：一种观点认为，同等条件就是价格条件，不包括支付条件。另一种观点认为，同等条件不仅仅是价格条件，还包括付款条件，以及拟转让的共有人提出的影响其利益实现的其他条件。我们认为，同等条件主要是价格条件。在价格相同的情况下，其他共有人原则上有优先购买权。但是，同等条件又不单单指价格条件，它还包括付款条件。例如，价格相同，但共有关系以外的购买人的付款条件是立即支付，而其他共有人的条件是分期支付，或者是隔一段时间后支付，这时就不宜认为是同等条件。在价款条件和付款条件相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到拟转让的共有人的利益。如果没有影响，则应认定为同等条件，其他共有人有优先购买的权利。如果影响了，则不能认定为同等条件，其他共有人就没有优先购买的权利。

（摘自《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，最高人民法院物权法研究小组编著，人民法院出版社2007年出版）

3.同等条件的限制

我国《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”然而，对“同等条件”应当如何理解，笔者认为，同等条件应当主要指的是价格条件，也就是说，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。同等条件并不要求先买人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。除价格条件外，也应当适当考虑支付方式。但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次付清，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求延期付款。所以，价格条款是第一位的，而非从根本上影响到出卖人的利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，不管是现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。

同等条件的确定是一个复杂的问题。因为出卖人与第三人之间就转让事宜特别是价格问题可能会进行反复的协商，经过艰苦的讨价还价，支付相当交易费用。如果在谈好以后，再告诉先买权人其已经确定的价格，而先买权人又主张优先购买权，使得第三人不能买受该份额，第三人支付的交易费用就不能得到补偿，而先买权人坐享其成。如果出卖人分别与第三人和先买权人谈判，就会形成两个合同，出卖人的行为就可能构成双重义卖。因此在实际操作中，不妨将同等条件事先确定。笔者认为，出卖人应当事先确定一个出售份额的价格条件，可将该价格条件规定一个幅度，例如，将在某价款至某价款之间出售其份额，并将其价格条件告诉先买权人。如果先买权人表示在此价格条件内，愿意优先购买，则出卖人在与第三人协商缔约时，只要是在该价格条款之内所确定的价款，在确定以后都应提前通知先买权人。如果超过这一幅度，就不必再通知先买权人。当然，也可以由先买权人事先确定一个价格幅度，通知出卖人。只要出卖人在该价格条款内达成的交易，都应当由先买权人优先购买。这就是说，应首先与优先权人协商一个大致价格，然后再寻找买方，由此也可避免或减少关于价格条件发生的纠纷。

（摘自《物权法研究》（上卷），王利明著，中国人民大学出版社2013年出版）

【相关案例】

1.按份共有人未经其他共有人同意将自己份额内的财产转卖的侵犯了其他共有人的优先购买权——李某诉黄某、何某优先购买权纠纷案

本案要旨：按份共有人在同等条件下享有优先购买权，在其他共有人没有明确表示放弃优先购买权的条件下，共有人擅自转让出让其份额的，该行为损害了其他共有人的优先购买权，其他共有人有权请求法院撤销其协议。

来源：湖南法院网

2.按份共有人转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买权——琼海市民政局等诉中国农业银行股份有限公司海口金贸支行等共有人优先购买权纠纷案

本案要旨：按份共有人转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。一方依法委托拍卖公司拍卖其享有的不动产份额，其拍卖成交价格应受法律保护。其他按份共有人在同等条件下享有优先购买权，因此其有权在同等条件下以拍卖价购买对方享有的不动产份额。

案号：(2014)琼海民二初字第11号

审理法院：海南省琼海市人民法院

来源：中国裁判文书网