菜鸟买房必知陷阱二：购买登记在一方名下“夫妻房”的法律陷阱

一、登记一方出卖“夫妻房”，合同是否有效？

根据《物权法》公示原则和公信原则，登记在一方名下的房产，在交易过程中，可视为登记方有权处分的财产。登记房产的夫妻一方与购房者签署《二手房买卖合同》后，如没有导致合同无效的法定理由，一般情况下，合同应当认定为合法有效。

二、理论与实际操作的误区

为了房产交易的便利，对于夫妻关系存续期内取得但登记在一方名下的夫妻共有房产交易，房产中介人员一般也不会向购房者或登记业主强调，需要未登记的夫或妻一方明确授权同意售卖或者由夫妻双方在《二手房买卖合同》上同时签字。一般情况下，由登记一方业主与购房者双方在合同上签字即可。但这为合同正常履行埋下了风险和隐患。

对此，一些律师同仁给予的习惯性法律解释为，在登记业主方签字确认的情况下，未登记的夫妻一方未在合同上签字并不影响房产买卖合同的效力，而且，根据《物权法》的原则，登记方有权处分，不需要夫妻都在场，登记的业主应当诚实履行合同等等。

但实务当中，该类《二手房买卖合同》虽为有效，即便买方也已履行全部义务，但这并不意味着交易房产一定能过户到买方名下，事实上，仍然存在房产不能过户的法律风险。因此，作为购买方，在购买此类夫妻房产时，应当格外谨慎。

三、法律实践经验与教训

在实践中，未经另一方同意，登记一方出卖“夫妻房”，到底能否过户呢？

从深圳地区实务情况来看(其他地区的实务可能有不同)，出卖登记在一方名下的夫妻房，如无夫妻另一方（未登记方）明确同意卖房的证据，而事后另一方明确反对或以此为由反悔的，则不动产登记机构将不会为买卖双方办理所有权转移登记手续。如因此买方起诉卖方，法院一般也不会判决强制过户。这使得购房者的购房目的落空。

事实上，在2015年，深圳房价疯涨之际，很多卖房者以夫或妻一方不同意为由，拒绝继续履行合同。很多购房者因此起诉卖方要求强制过户，但因无夫妻同意卖房的证据证明，导致法院无法支持其诉讼请求，最终不得不变更诉讼请求，而坚持不变更诉讼请求的购房者，则得到了败诉判决。

即便购房者在强制过户不能时，将诉讼请求变更为主张违约金，但最终所赔付的违约金，并不足以弥补全部损失。因为，此时，违约金和前期准备房款相加，已经不能购买到同等地段和面积的房产了。

四、经验总结及深圳律师建议

总结：作为登记业主的夫或妻一方与买方达成的《二手房买卖合同》虽然合法有效，但如未登记的共有人明确反对，将导致该“夫妻房”不能过户给买方。

深圳律师建议：购买登记在一方名下的“夫妻房”，仍需尽量与夫妻双方见面，取得夫妻双方一致同意以及相关的书面证明材料，如另一方不能到场的，应要求提供公证授权委托书或同意出售房产的声明书。

记住，这可是购买“夫妻房”的关键要决哦！

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来源：律安居 王志强