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菜鸟买房必知陷阱一:房屋买卖之“影子买家”隐藏的法律风险

2017-02-20  房屋买卖

一、什么是“影子买家”?

房产交易中的“影子买家”,即名义上的购房者,因被借名购房而参与到房产交易过程中来,但他并不是真实的购房者。真实的购房者系幕后提供全部购房资金、全程实际参与和掌控房产交易的购房者(投资者)。

“影子买家”出借购房资格,实际买家提供资金、掌握和运作整个房产交易,两者合二为一,构成了我们常说的“借名买房”。

二、“影子买家”将对卖方业主带来哪些风险?

风险一:交易参与主体增多,法律关系更为复杂,成功交易的不确性增大。

“影子买家”的出现,使得房产交易由原买卖双方参与,变为必须由“影字买家”、“实际买家”以及卖方三方协同参与,并且由实际买家(投资者)实际履行,最终才能完成过户等整个交易。

该三方之间法律关系,与单纯双方合同法律关系相比,更为复杂。

在交易过程中,若“影子买家”和实际购房者之间出现纠纷,或其中任何一方出现问题,客观上都将加大成功交易的不确性,从而影响卖方合同利益(获取卖房资金)的实现。

风险二:买家如违约或弃购房产,卖方可能无法追责到实际买家。

在“借名买房”中,“影子买家”以自己名义与卖方业主订立房产买卖合同,并与卖方完成交定、按揭、递件、过户等全部合同义务,实际买家一般不会以书面形式体现在双方缔结的合同当中。

从法律角度看,“影子买家”作为“替身”,为实际买家搭建起了一道风险的“隔离墙”,对实际买家利益将起到保护作用。

当实际买家出现弃购房产和违约情况时,根据合同相对性原理,对外只需由影子买家而非以自己名义来对卖家承担违约责任。而如“影子买家”独立承担违约责任的能力不足时,则将使卖方业主处于非常不利的局面,其“被违约”的可能性因此增大。

风险三:“影子买家”的出现将容易成为违约方主张合同无效的理由

就目前的司法实践而言,“影子买家”的存在,是否会导致“借名房产买卖合同”无效,存在一定争议。从鼓励交易的原则出发,法官在认定合同效力时,显得格外谨慎,虽然不会轻易认定合同无效,但是,对于“借名买房”中,实际买家规避购房资格、信贷等政策限制的倾向或事实,容易成为违约方以违背公共利益为由主张合同无效。

总之,“影子买家”的出现将加大房产交易中卖方业主的法律风险。对此,卖方应当警惕和识别,采取有效措施保护自身合法权益。

三、风险规避建议

深圳律师建议:在房产交易过程中,卖方首先应当具备识别“影子买家”的能力,如果发现存在“影子买家”,应尽量让实际买家为合同履行提供连带责任保证或其它形式的担保,必要时,可聘请专业人士全程陪同参与,以尽可能防控交易风险。

来源:律安居  王志强

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